Nieuws

Les Echos Les Echos 12-03-19

Vastgoedfonds: een in waarde stijgende belegging

Een revolutie in de kleine beleggingswereld. Hoewel de rentetarieven voor risicovrije beleggingen al lang zeer laag zijn, genereren SCPI’s (Franse vastgoedfondsen) buitengewone rendementen. Toegegeven, met gemiddeld 4,35% voor 2018 is het dividendrendement iets lager ten opzichte van het voorgaande jaar, maar veel bedrijven kunnen zich de luxe veroorloven om een hoger rendement uit te keren dan in het jaar 2017.

Dit resultaat kan verrassend zijn omdat het, althans voor een aantal bedrijven, ingaat tegen de neerwaartse trend die al enkele jaren wordt gezien. De reden voor deze daling is de voorliefde van investeerders voor stenen. Door de stijgende vraag zijn de prijzen sneller gestegen dan de huren.

Een logica die de rendementen automatisch onder druk zet. In 2018 wordt dit verschijnsel echter gecompenseerd door verschillende gunstige factoren voor de dividendrendementen.“De eerste factor is de inflatie”, aldus Raphaël Oziel, directeur van de vastgoedafdeling van Linxea. In 2018 bedroeg de inflatie 1,6% tegen 1% in 2017, en dit beeld was gunstig voor de rendementen, aangezien de huurprijzen voor winkels en kantoren geïndexeerd zijn op basis van de inflatie. Een tweede gunstige factor is de afname van de leegstand van huurpanden. Een derde reden is dat de kortingen die bedrijven verleenden aan hun nieuwe huurders die werkzaamheden aan het huurpand verrichten, gedaald zijn.”

Nieuwe gebieden 

Sommige rendementen zijn echter ook gestegen omdat de beheerders lef hadden. De rendementen zijn gebaseerd op de locaties en risico’s van de bedrijven. “In de hoofdstad zijn de rendementen (bij aankoop) voor de centraal gelegen wijken rond de 3%. Ze stijgen naar circa 4% voor La Défense en naar 5,2% voor de Deuxième Couronne”, licht Raphaël Oziel toe.  Vastgoedfondsen die in de veiligste wijken investeren, genereren een rendement van ongeveer 4%. Vastgoedfondsen die voor de provincie kiezen, zien hun rendementen met ongeveer 6% stijgen. En voor nog betere cijfers moet je naar het buitenland.” 

CORUM Origin biedt bijvoorbeeld een rendement van 7,28%. Een resultaat dat vragen oproept. Dit recordpercentage kan voornamelijk verklaard worden door investeringen buiten de gebaande paden. “Ik koop niet in Frankrijk of Duitsland”, zegt Frédéric Puzin, voorzitter van CORUM. De prijzen zijn buitensporig en hebben onredelijke niveaus bereikt, terwijl de huren niet stijgen.” Geografische diversificatie (in 13 landen), maar ook in de vorm van verschillende soorten activa. Zo heeft het vastgoedfonds hotels in Finland aangekocht. En om niet over minder winstgevende investeringen te hoeven versnipperen, wordt het opgehaalde bedrag beperkt. Bovendien zijn vrijwel alle gebouwen verhuurd. De bezettingsgraad is hoger dan 99%, tegen 92% voor het marktgemiddelde.

Een andere prestatieaanjager is de uitkering van ingehouden winst in 2018. “Deze post, die bedoeld is om de resultaten in de loop der tijd af te vlakken, is contraproductief voor de aandeelhouders omdat ze belasting moeten betalen over bedragen die ze niet ontvangen”, aldus Frédéric Puzin. Een post die nu als nutteloos wordt beschouwd omdat het vastgoedfonds zichzelf al heeft bewezen op het gebied van rendement. “We hebben de aandeelhouders naar hun mening gevraagd en zij waren vóór deze uitkering. Dit zorgde er mede voor dat het rendement met 30 basispunten steeg.” Een andere bron van winst is meerwaarde gegenereerd door verkopen. “Wij beheren onze vastgoedportefeuille actief”, vertelt Frédéric Puzin. Een meerwaarde die 0,10% bijdroeg aan de jaarprestaties van het vastgoedfonds. Moeten we bang zijn voor deze (te) fraaie prestaties?

Fiscale bonus voor investeringen in het buitenland

“Ik ben van mening dat vastgoedfondsen niet als risicovolle beleggingscategorie geclassificeerd moeten worden.Vastgoed is een veilige haven”, bevestigt Raphael Oziel. “Ik raad echter aan om niet alleen te investeren in vastgoedfondsen waarvan de portefeuille bestaat uit gebouwen op de beste locaties, ook al is het rendement daarvan lager, maar tegelijkertijd ook in vastgoedfondsen die een hoger rendement bieden en een gewaagder en per definitie risicovoller beleid voeren.” 

Veiligheid is een van de grootste zorgen van Danielle François-Brazier, algemeen directeur van Foncia Pierre Gestion. “Al onze opgehaalde bedragen zijn belegd”, zegt ze.“Wij anticiperen altijd om niet voor onaangename verrassingen te komen staan.”Voor Foncia Pierre Rendement gaf zij de voorkeur aan investeringen in winkelvastgoed in de regio Parijs, na in 2016 en 2017 niet alleen te hebben geïnvesteerd in kantoren in Luxemburg en Duitsland, maar ook in hotels. 

Hotels zijn de specialiteit van het laatste vastgoedfonds van de reeks, Foncia Cap’Hébergimmo, dat over 2018 een rendement van 4,72% leverde, samen met een stijging van de aandelenprijs van ruim 4%. “We verhuren aan drie grote groepen, met vaste huurcontracten met een zeer lange looptijd, waardoor we de toekomst in alle rust tegemoet kunnen zien”, zegt Danielle François-Brazier. De rendementen die de aandeelhouders ontvangen, worden belast als inkomsten uit onroerend goed, dat wil zeggen, volgens het progressieve inkomstenbelastingtarief. Rendementen afkomstig uit het buitenland zijn echter onderworpen aan een bevrijdende vaste voorheffing buiten onze grenzen, die over het algemeen lager is dan de belastingschijf van de belastingplichtige belegger. Belasting op inkomsten uit onroerend goed wordt rechtstreeks door het bedrijf betaald. Onder belastingverdragen tussen de staten wordt uw inkomen niet tweemaal belast en valt het niet onder de hoge Franse belastingheffing. Bovendien zijn ze niet onderworpen aan de Franse socialezekerheidsbijdragen van 17,2%. Voordelen die het netto rendement van de investering uiteraard aanzienlijk verhogen. Pas op: de weergave van de rendementen is niet geharmoniseerd. De meeste internationale vastgoedfondsen rapporteren een rendement na aftrek van buitenlandse belastingen, maar dit is niet altijd het geval.

Welke vooruitzichten op waardestijging zijn er?

Bij de keuze van de meest veelbelovende vastgoedfondsen is het rendement zeker cruciaal, maar ook de vooruitzichten op waardestijging van de aandelen zijn een criterium waarmee rekening moet worden gehouden. De inschrijvingsprijs van een aandeel in een vastgoedfonds wordt bepaald op basis van de “vervangingswaarde”. Deze is gelijk aan de “liquidatiewaarde” (d.w.z. de getaxeerde marktwaarde van het vastgoed en de nettowaarde van de overige activa), vermeerderd met het bedrag van de kosten die behoren bij de vervangingswaarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. Deze wordt jaarlijks door de beheermaatschappij vastgesteld. Dit zou elk verschil van meer dan 10% tussen de inschrijvingsprijs en de vervangingswaarde moeten rechtvaardigen en zou bij de AFM gemeld moeten worden. Vastgoedfondsen waarvan de waarde te sterk is gedaald, zijn dus verplicht om de prijs van hun aandelen te verhogen. Vergeet echter niet dat deze stijgingen, waaraan aandeelhouders de laatste jaren gewend waren, niet automatisch plaatsvinden. 

Een selectie van vastgoedfondsen
op lesechos.fr/patrimoine

 

De prestaties van de vastgoedfondsen in 2018

In%, in bedrijfsvastgoed